Louer ou acheter : le simulateur de coût et d'année de bascule
Le calcul compare, sur l'horizon choisi, le coût cumulé de la location au coût net de l'achat, une fois le capital constitué déduit des mensualités versées et des frais engagés. Le facteur qui déplace le plus le résultat reste le taux du crédit, devant l'apport et les frais d'acquisition.
Comment le calcul se déroule
Le simulateur additionne d'abord le coût de la location : le loyer mensuel multiplié par les mois de l'horizon, plus les charges annuelles éventuelles. Côté achat, il part du prix du bien et des frais d'acquisition, dont il retire l'apport pour obtenir le montant emprunté. Le taux annuel et la durée du prêt en mois donnent la mensualité. Cette mensualité, multipliée par le nombre de mois, forme la trésorerie sortie sur l'horizon. Le simulateur calcule ensuite le capital déjà remboursé à cette date, c'est-à-dire la part du logement acquise. Le coût réel de l'achat est la trésorerie sortie moins ce capital constitué. La comparaison des deux coûts, année après année, fait apparaître l'année de bascule.
Ce qui fait bouger le résultat
Trois paramètres pèsent le plus sur l'année de bascule : le taux du crédit, l'apport, et le niveau du loyer comparé au prix du bien. Sur un achat de 250 000 euros avec 25 000 euros d'apport et 8 000 euros de frais d'acquisition, un prêt à 3 % sur 20 ans donne une mensualité proche de 1 330 euros ; à 4,5 %, elle grimpe à environ 1 500 euros. Cette différence de 170 euros par mois retarde l'année de bascule de plusieurs années, parce que la trésorerie sortie augmente sans que le capital constitué compense entièrement l'écart. Un loyer de référence bas rend la location compétitive plus longtemps ; un loyer élevé rapproche l'année de bascule du début de l'horizon. L'apport joue dans le même sens : plus il est élevé, plus le montant emprunté et les intérêts diminuent.
L'erreur qui fausse la comparaison
L'erreur la plus fréquente consiste à comparer la mensualité au loyer directement, comme si chaque euro versé au prêteur était perdu. Or une partie de cette mensualité rembourse le capital, donc constitue un actif : le logement lui-même. Ignorer cette part revient à gonfler artificiellement le coût de l'achat et à conclure trop vite que louer coûte moins cher. L'erreur inverse existe aussi : supposer que le prix du bien va monter et intégrer une plus-value dans le calcul. Le simulateur ne fait aucune hypothèse de ce type, précisément parce qu'une hausse supposée déciderait la réponse à la place des chiffres réels. Le résultat affiché doit donc être lu comme un coût comparé à prix constant, pas comme une prévision de gain ou de perte à la revente.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'année de bascule dans ce calcul ?
L'année de bascule est le moment, dans l'horizon choisi, où le coût cumulé de l'achat devient inférieur à celui de la location. Avant cette année, louer coûte moins cher en trésorerie nette ; après, c'est l'achat qui devient plus avantageux. Si elle dépasse 40 ans ou n'apparaît jamais dans l'horizon retenu, cela signifie que, aux paramètres saisis, la location reste la solution la moins coûteuse sur toute la période testée.
Le simulateur suppose-t-il que les prix de l'immobilier vont augmenter ?
Non. Le calcul ne fait aucune hypothèse sur l'évolution future des prix. Il compare uniquement les flux de trésorerie et le capital remboursé à date, sans plus-value ni moins-value supposée à la revente. Cette neutralité est volontaire : une hausse anticipée favoriserait toujours l'achat et fausserait la comparaison. Le résultat reflète donc un coût, pas un pari sur le marché.
Pourquoi la mensualité du prêt n'est-elle pas traitée comme une charge, contrairement au loyer ?
Parce qu'une partie de la mensualité rembourse le capital emprunté et constitue donc un actif, le logement, alors qu'un loyer ne laisse rien à son terme. Le simulateur retire ce capital constitué de la trésorerie sortie pour obtenir le coût réel de l'achat. Seule la part correspondant aux intérêts, aux frais et aux charges pèse véritablement, au même titre que le loyer pèse pour la location.
Que veut dire l'indication au-delà de 40 ans ?
Cette mention apparaît quand l'achat ne devient jamais moins coûteux que la location dans l'horizon simulé, ou seulement très tardivement. Elle ne signifie pas que l'achat est mauvais dans l'absolu, mais qu'avec les paramètres saisis, taux, apport, prix, loyer, la bascule se produit trop loin pour être significative. Modifier l'apport ou la durée du prêt peut suffire à la rapprocher.